过去二十年，随着中国经济的腾飞，中国的房地产也是水涨船高，泡沫逐渐扩大，直到这几年经济增速放缓，很多人才意识到，原来房子不是永远涨的。但在两三年以前，普通大众可不是这么想的。

十几年房价的疯狂上涨，让房地产成为了很多人的信仰，只要凑够首付就上车，更有甚者，把杠杆加到极致，利用信用卡套现的方式，拼命囤房。典型的就是以欧神为代表的水库一群人。

这是中国房地产的黄金时代，只要上了车就能赚钱。

泡沫不可能永远不破。经过这几年房价的暴跌，有人被套苦不堪言，有人上了车又被迫割肉，几十年的积蓄被洗劫一空。

还有另外一群人想抄底再来一次阶级跃迁，我来一个爆论：

房地产完蛋了，已经。至少未来五年都不用考虑以投资为目的的买房。

且听我慢慢道来。

从债务周期说起

我们知道经济体有四大部门：居民部门、企业部门、金融部门和政府部门，但无论哪个部门，债务的本质是一样的。

在还没有债务出现之前，我们的收入总是大于我们的支出，但是有了债务跟杠杆，我们的支出就可以大于我们的收入。以个人为例，比如一个身无分文的年轻人，当他向银行借了10w，这里就凭空产生了10w的货币，他把这10w拿去支付，就创造了消费，但是借来的钱总得要换的，所以他要用劳动去创造价值，挣够了这10w，拿去还债，到这里，债务就消失了，创造的货币也就消失了。

至此，我们就知道了债务的周期：

创造债务与货币 –> 消费与投资 –> 创造价值，赚回货币 –> 还债 –> 债务与货币消失

当借债创造不了价值的时候，或者借债人对未来没有信心可以还债的时候，借债人自然不愿意举债。

所以，借债的本质是，借债方相信他可以还债。

你愿意背30年的贷款去买房，因为你相信自己的赚钱能力，你觉得未来肯定能还上。

当所有人都这样认为，所有人都觉得未来的钱很好赚，都去负债，这样创造出来的货币就越来越多，这就是所谓的信用扩张。

通胀的本质是“货币-信用增长快于真实产出”，而房价只是这一进程中最易承载过剩流动性的资产之一。所以每个经济快速发展的经济体，都会经历房价暴涨的阶段。

比如一九八几年前的英国，九七年前的香港，九零年之前的日本，以及，几年前的中国。

房产投资的底层逻辑

了解了债务的逻辑，那我们就可以进行收割与避免被收割。

我们知道，当所有人都在贷款的时候，我们会感觉钱很快就不值钱了，其实是太多人负债，创造了很多货币，稀释了财富，堆高了资产价格，也就是所谓的通胀。

但是，大家都不愿意负债的时候，开始慢慢的把债务还清，这时候你会发现好像到处都缺钱，资产价格下降。其实货币的购买力是变强的，有货币的人会很爽，也就是所谓的通缩。

那在绝大部分人要负债去购买房产的时候，我们在他们之前去负债，这帮人把房价拉上去之后，我们把房子卖给他们，这就做到了抄底逃顶。

同样，在绝大部份人要还债过紧日子的时候，我们在他们之前去还债，我们就是镰刀，完成了债务的转移。如果在别人还债之后才去还债，我们就是韭菜，就是被收割的对象。

债务总是跟人有关，有人负债有人还债。从债务的持续性上来说，有三个影响因素： * 短期看债务跟杠杆的比例要合理 * 中期看要确保收入来源的稳定性跟可持续性 * 长期看就是人口，人都没了谁来负债还债呢

长周期来看，中国的结婚率跟生育率每年持续下跌，所以大盘我们不抱希望。那么有人想说未来一线城市肯定不缺人口，那房价怎么判断涨跌呢？

看居民的收入与负债的意愿。

从体感上来说，裁员的裁员，公司倒闭的倒闭，居民收入跟负债肯定是不乐观的。不过体感不客观，我们上数据。

国内居民的收入我们可以看沪深300跟中证500的营收数据。如果中国最好的300家跟第二好的500家公司都不赚钱，那么我们可以认为员工的收入也不怎么好，会面临降薪裁员。反之，如果公司很赚钱，那么相应会进行扩招跟发奖金，员工的收入也水涨船高。下面这张图是用ChatGPT帮我统计的：

可以看到，沪深300跟中证500有个共同的特点，虽然利润是增加的，但是营收却是负数，这只能说明，公司的降本增效确实有效果，或者压榨供应商让公司的利润变多了。

跟我们的体感一致，打工人的日子不好过。

我们再来看负债的意愿。同样，下面是ChatGPT统计的新增贷款数据：

可以看到，在新增贷款数据大增的时候，都是房价起飞的时候，而22年23年新增贷款数据开始暴跌，房价开始失去了支撑，慢慢开始下跌。

所以，当居民收入、负债意愿、人口都没有任何好转的绩效的时候，房价下跌就是确定性的事情。

当下的判断

通过上面的解释，我想你已经知道什么时候可以进场了。

那现在呢？

如果你对房子有执念，把买房当成消费、自住，或者买来应付丈母娘的，不在乎涨跌，也不是做投资的，那就买吧。毕竟买房也是能提升一定的幸福感的，前提是有足够多的钱，尽量少负债。

又或者你的钱太多了，从资产配置的角度考虑，那又是另一件事了。

肯定有人好奇，现在钱应该投去哪。之后可以好好聊聊，我的话，当然 All in AI :)

以上，都是个人观点，不构成投资建议。